苟书寒没再说话，问题问完，该对方回答。

对方如果还是不回答，那就是自己自讨没趣。

在销售行业遇到冷漠的客户很常见，冷漠的原因却是因为自己年纪大，苟书寒第一次遇到。

忽然间，苟书寒有一种感悟，原来我老了啊？

范程站着这时开口说道：“对啊，我们苟主管可以给你们批优惠。”

苟书寒心想，我说的可不只是批优惠那么粗暴的事情。

婷姐笑：“那要麻烦主管了。”

苟书寒还没有来得及客气说话，崔炜彤开口了。

“如果主管你只是给我批一点优惠，那还真不用，我认识你们湘西区域老总。”

湘西区域老总，苟书寒知道是谁，但是没见过，那可是比郑海鹏的级别还高三级的存在。

郑海鹏上面是项目总，项目总上面是鹤城市总经理，再上面才是区域总。

苟书寒笑笑，崔炜彤说的没错，那还真不用自己批优惠。

崔炜彤这次说话稍微软和了一些，但是说出的内容还是不给面子。

范程只得尴尬的笑笑，想说点什么，又怕说错话。

这尼玛比主管说话口气还大，难怪对狗哥爱理不理了。

事情谈到这里似乎进入了僵局了。

正常的流程一般是，客户来买房，置业顾问介绍，进入价格谈判环节，拉锯战，主管领导出场，抛出优惠，客户愉快交钱。

现在客户来了，置业顾问介绍主管出场，说我们主管可以给优惠价哦，客户说，呵呵，我认识你们更大的领导。

苟书寒开口说到：“崔美女，今天我就是置业顾问，不是什么主管不主管的，你如果愿意，我给你分析一下我们小区。”

也不等崔炜彤回答，苟书寒打算继续说下去。

如果做销售，连说话的胆量都没有，成功离自己就会很远。

“崔美女可能比较喜欢我们11栋，许多老乡也这么认为，大家自发的把11栋叫做楼王，不可否认，这栋位置确实不错，我却认为投资与自住的选择有很大的区别，11栋不是投资的最佳选择。”

崔炜彤这回没有吝啬用词，说道：“自住是住，投资以后卖给别人，不也是住？”

苟书寒心想，你总算跟我交流了。

“自住是自己住，买自己喜欢的，投资卖给别人，是别人住，你知道别人喜欢什么吗？”

崔炜彤没有说话。

苟书寒说道：“不说那么多家庭，一个家庭里不同成员的喜好都不一样，听说崔美女有十多套房产，对吧？”

崔炜彤回答：“在鹤城市有16套，加其他地方一起一共四十多套。”

崔炜彤说的云淡风轻，苟书寒跟范程听在耳里，宛如惊雷。

范程心想，我滴个乖乖，四十多套，一套算八十万那也是三千多万的身价，怎么做到的？

不由看向崔美女的眼神满是羡慕佩服和好奇。

苟书寒却很平静：“那要是加上今天你在中山府再买三套，那资产可是更多了，到时候你要卖出去一部分，对吧？卖给谁呢，谁会买呢，十深入研究过没？”

“我们投资买房子，肯定要考虑到以后接手人的考虑，其他城市的情况我不清楚，鹤城市的我小有研究，现在鹤城市买二手房的群体主要分三大类。”

苟书寒没有卖关子，继续说。

“第一类，是目前买二手房的主要群体，为了孩子读书，不管是小学还是初中，这类群体的共同点就是，要学位要学区，其他都不是首要，但是这类人买房的购买实力参差不齐，总的来说，大部分都不是很强，特别是孩子立马要读小学的，在此之前没有规划，或者没有能力买房，小孩突然要读书，等不及期房，只能买二手房，所谓不能让孩子输在起跑线上，这类人不管各自什么情况，他们对房子面积的要求，总体是要求够用，刚好。”

“第二类人以事业有成的中年人为主，而且性格相对保守，有人吃过烂尾楼的亏，有的人是害怕烂尾楼，因为我们鹤城市这些年的烂尾楼太多了，所以他们不在乎学位，在乎的是小区配套及本身的成熟度，这类人因为性格本身较为保守，不考虑期房，所以最大的特点就是买房子各方面也求中规中矩，不会激进。”

“第三类会相对复杂一些，总体以养老为主，孝敬父母或者考虑自己老年生活居住，所以这类人看重的二手房主要是小区环境及生活便利性，他们要求的户型也会偏小一些，一般以小三房和两房为主。”

“至于其他购买二手房的群体，就不是主要购买人群了，比如资金不够选个差点的二手房，比如亲友狗头军师建议的，比如年轻人买来过渡的，这些都不是主要人群。”

“所以，你如果投资打算买11栋，我个人觉得并不合适，11栋的户型是140平方的阔绰大三房和160平米的改善四房，这两个户型，以后不会是二手交易里的主流。”

苟书寒一口气说这么多，说得很快，差点把自己舌头咬到。

崔炜彤问：“那什么户型会是主流的？”

范程也很想知道，他虽年纪比苟书寒小，可卖房经验要丰富多了，却也没有这样给客户分析过，不禁燃起了学习欲望。

苟书寒说：“说户型不是很严谨，应该说是面积段，还有一点刚才我忘记提及了，就是国家现在全面开放二胎政策，所以今后一家四口会是最基本配置，四房的需求将会大增，如果你让我建议，结合刚才说的二手房购买主力人群，我建议你考虑紧凑四房和养老小三房或两房，这么看，11栋只有两个户型，全是改善型的，二手交易难度变大。”

崔炜彤坐在苟书寒对面，立马问：“不是说，开放二胎吗，那改善型四房不是更合适？”

苟书寒稍微挪动了一下屁股，久坐累，他回答道：“买二手房的群体包含了有钱人跟没钱人，刚才说了，主要是为孩子读书考虑的和事业有成相对保守的，以及考虑养老的，在鹤城市，这三类人群，主要是讲究实用，而买得起改善大三房大四房的，一般极少考虑二手房，他们考虑改善，大部分就会追求更好的配套，新的小区，配套更与时俱进的期房才是他们追求的，所以，投资改善性户型面积，不是最佳选择。”

崔炜彤直接说：“那你觉得买什么户型合适？”

苟书寒侧过头对范程说：“你去拿下4栋跟1栋，还有5栋的户型图过来。”

范程马上应了一声嗯，然后飞快走开去拿户型图了，他可不想错过苟书寒的高谈阔论。

这可是学习好机会。

苟书寒转回来，继续说：“我建议你考虑1栋的98平方小三房，4栋的130平方四房，以及5栋的117平方三房，这三个户型，未来五到八年将会是最好出手的。”

崔炜彤听苟书寒讲了这么久，开始对他稍有改观，开口又问：“你这个数据怎么得来的？”

这时范程快步的拿了一叠户型图过来，递交给苟书寒。

苟书寒接过户型图，并没有急着展开户型图，而是回答：“我今年36岁，去年从沿海城市回来，像我这样的人，三五年到七八年回归内地的将会有很多，因为大城市收割了我们的青春，却不给我们安家之所，高居不下的房价迫使我们回到家乡，回来之后，回归农村还是住进城里是个大问题，所以，刚需对其中部分人来说，是最合适的，这是其一。”

婷姐听了这么久觉得这主管讲得头头是道，但是又不好插话，听他说去年从沿海城市回来的，见他停顿了一下，忙开口说：“哎呀，真巧，我们彤彤就是从深圳回来的，主管你是从哪里回来的？”

“好巧，我也是从深圳回来的。”

心痛！

人家一个29岁的妹子从深圳回来，全国四十多套房，自己36岁了，还在租着房子住，工作也是卖房子的。

对比强烈！

“婷姐，你不要跟别人说我的事情！”崔炜彤有点怪婷姐多话的意思。

婷姐尴尬的笑一下，马上又没心没肺的低头玩手机了。

苟书寒也不在意自己成为对方口里的别人，快速的把刚才说的几个户型从一叠户型图里挑选出来，放在崔炜彤面前茶几上面。

“崔美女，这就是我刚才说的那三个户型，我手上剩余的户型也可以考虑，只是我推荐给你的这三个户型，是我个人认为综合最好的。”

“对了，刚才还没有说完，其二，就是国家对城市化进展的要求，2030年城镇化进展我们鹤城市要达到70%只有，这意味着会有非常庞大的农民亲戚从乡里来到城市定居，这部分也是刚需为主，所以，这三个户型，比你之前考虑的11栋140平方和160平方，更适合投资，你可以看看。”

崔炜彤没有伸手去拿这三张户型图，而是看着苟书寒，思考了几秒。

苟书寒见她不说话也就静下来。

范程在旁不敢多嘴，他自问自己说不到主管这个水准。

婷姐刚被怪罪，也不说话，她其实知道，崔炜彤只是不喜欢自己说起她的历史而已。

思考几秒之后，崔炜彤开口：“我相信自己的直觉，我这两年买了三四十套房子，并没有受你刚才说的这些情况的影响。”

“哦？那崔美女你买的这三四十套，转手出去了多少套，其中那些面积卖得最快最好？”

崔炜彤：“只转手了三套，没挣什么钱，其他的都还没有卖。”

苟书寒：“所以，你也不知道哪一个面积段最好卖，对吧？”

崔炜彤：“但是，面积大一点的，卖出去挣钱不是更多吗？”

苟书寒：“我在深圳的时候，卖早餐的低学历个体户，不见得比开工厂的高材生老板挣得少，虎门搞女鞋批发的不见得比深圳东门步行街租铺子卖精品女鞋的赚的少，为什么？四个字，薄利多销，所以，我的初步建议如此，你现在房子有那么多，如果陆续交付之后，你转卖变困难，那么这些房子的物管费将会让你头疼，我不知道你手头流动资金还有多少，但是可以预见的是，这三四十套房子会在两三年后成为你的累赘，我话很直接，你请见谅。”

说完，苟书寒站起身来。

对于他来说，想说的说完了。

崔炜彤却说了一句：“苟主管，那你对鹤城市未来房价的走向如何看待？”

……

ps.

双节快过完了，祝大家节日快乐！

假日快乐！