一个月后。

林志超再次来到内地。依旧先是官方高层的接见；随后他被京城大学授与‘名誉博士’，并发表演讲——《华夏人和亚洲人的时代》；最后参加了佛山大学的硕士授权单位的典礼。

做完这些官方活动之后，林志超又以迅雷不及掩耳之势拿下多个投资项目，包括：合资参与京城东安市场的改造重建、香格里拉酒店投资、旧城区改造工程、参与合营顺德市新城区6000亩的土地开发、买断王老吉品牌、合作开发盐田港、成立深镇长和实业有限公司（长实、和记）

林志超旗下企业拿项目的速度，堪称神速。

基本是在其他人还没有反应过来之前，已经洽谈好二十多个投资大项目。

而且，旗下企业还在继续寻找投资项目，预计1992年将是投资内地最多的一年。投资的也不全是‘回本慢’的商业项目，还有不少‘发展地产项目’，但目前都是合资的。

实际上，很多项目都是内地相关部门和企业找到他旗下的企业，甚至还有保证每年回报率不低于10%的承诺，例如京城的一个旧城改造大工程。

而林志超投资的项目，基本都会考虑一些‘不可控因素’（政Z、古建筑相关），凡是这种项目，他肯定不会投资的。

林志超回到香港，已经是五月中旬，香港这边的经济也非常喜人：

港九各区的主要大型私人屋邨在第一季度底，便已经在没平方尺4000港币以上（相当于4万一平米）；不过在第二季度，港府连串打击炒楼措施，尤其是七成楼宇按揭政策的效果开始发挥作用，炒风开始收敛，成交开始减少，价格开始下调。

不过，就在普通住宅价格疲软之际，大型豪华住宅的价格开始大幅攀升，像是九龙塘的又一居（九仓开发的低密度豪宅）价格已经是接近5000港币没平方尺。

与此同时，香港的写字楼空置率已经只有2%，故写字楼的售价和租金开始上扬。以交易广场为例，写字楼没平方尺售价预计可达1.5万平方尺以上，而租金则每平方尺每月70~75港币，整个交易广场的股价可达300亿以上。

香港的商场和商铺表现亦非常亮眼，中环、湾仔、铜锣湾、北角、尖沙咀表现最为理想，以铜锣湾为例，自从时代广场和崇光百货相继营业后，带动了周边的商铺租金上涨。铜锣湾罗素街的一间商铺，每平方尺每月的租金竟然已经突破2000港币；相当于一个1000尺的店铺计算，每月的租金需要200万，一年便是2400万港币。而时代广场的租金已经突破9亿港币每年，下一年必将突破10亿港币的租金大关。

商场和商铺的租金如此喜人，有一个不可忽视的原因，那就是港流文化兴起，为本来就非常繁荣的香港旅游业，再添一把火；随着港流组合HOT、SES、神话等在亚洲打开局面，取得巨大的轰动外，还有港流剧《蓝色生死恋》、《浪漫满屋》等通过卫星电视、出口的方式，被整个亚洲进行观看，取得了很大的成功。

香港的物业为什么如此值钱？

第一，香港的地理位置，它是连接西方和东方的纽带，所以很多海外企业和内地企业，都会选择以香港为跳板，进入西方和东方的市场。

第二，旅游圣地，它是购物的天堂，由于是自由贸易港，税率极低，一些产品竟然比产地更便宜；其次是香港娱乐、香港漫画、港流文化的影响力，香港的文化产业如今比日本还发达（人均文化产业GDP），这就大大带动了旅游业的发展，也就带动了香港的经济。香港一共就500多万人口，每年却可以接待2200万的游客（1991年统计）。

第三，本地人的‘赌客’心态，香港人好赌，所以炒房是很多人的职业，这些人一直是香港房价上涨的一个因素。哪怕是长实集团的楼盘，都得‘倚仗’这些代理商和炒房客。

周末。

唐仲源、林志超、李高福三人来到愉景湾高尔夫会所，坐在一起喝茶，还有一些女眷也在会所聊天聚会。

林志超今年3月回港，就在一次聚会中，建议唐仲源家族、李高福家族去内地投资；随后，这两大家族也是大举进入内地发展，目前已经取得一些进展。

“这些年，我这个女婿眼光一次没有错过，这次我也是委派显千去内地考察，在沪市、京城已经有4个项目的投资意向”唐仲源高兴的说道。

最近这些年，东方集团发展可谓非常不错，仅仅是拿下夏悫大厦、皇室大厦，就已经是账面获利不菲——这两幢大厦购入是23.8亿港币，如今至少估值为60亿左右；而愉景湾项目也已经大获成功，毕竟机场方案已经在五年前出台，愉景湾已经变成宝地，普通住宅价格和荃湾比较接近；东方集团在港九市区还有几幢商业大厦，以及一些中小型发展地产项目。

唐氏家族，一直稳居香港十大财阀（截胡陈廷骅、查济民、刘暖雄等），而此次第一批进军内地，更是可以让唐氏家族继续稳固。

东方集团将服装代工业务迁入内地，与此同时，拥有自己的休闲服装品牌——狮宝龙，还代理着很多国外的品牌，依旧是香港的‘成衣大王’。

林志超笑道：“显千最擅长这种开拓市场了，东方集团有望更上一个台阶！”

唐显千是他的大妻弟，当年开拓尼日尼亚的纺织市场立下大功，一直负责东方集团的纺织成衣业务；不过最近十年由于纺织行业日暮西山，所以唐显千也是参与到香港兴业的事务中。

唐显千、唐有千两兄弟，在唐仲源的带领下，倒是一直相处和睦，齐心协力。

李高福说道：“有唐叔坐镇，就更加万无一失了！”

唐仲源摆摆手，谦虚的说道：“我现在身体不算好了，事情都交给他们做了！”

他今年87岁，但依旧没有退休，每天也会到中环的‘东方集团大厦’办公室坐着。这是香港大家族的常态，比如说老嘉道理93岁还去中电办公室坐着。

随后，李高福也交流了在内地投资的情况，自从他成为林志超的亲家后，也跟着林氏家族看好内地，故这几年‘福和集团’也有很不错的发展。虽然挤不进十大财阀，但也算得上20大财阀。

福和集团比较经典的投资包括：七十年代后期在尖东投资的一家五星级酒店大厦、中英谈判期间抄底、1985年投标中得海港城北侧的‘中港城’项目、1990年从置地手中以17亿港币拿下铜锣湾世贸中心。

这些项目，让福和集团（上市企业）也挤进地产前20企业，李高福本人也是身价不菲。

当然，李高福有今天，当然离不开林志超这个亲家的支持。他1968年回港时，香港资产大概只有3000多万港币（现金和物业），如今却高达近百亿规模。福和集团不仅做地产，还做贸易、航运、制造业，投资还挺广泛的。

李高福女儿嫁给林志超四子林瑞楷，又诞下两子两女，也算是立下很大功劳，这也是两家长期关系亲密的一个原因。

最后，林志超说道：“长实集团打算成立一支房地产信托REITs，主要去美国抄底商业地产，晚点你们要是有兴趣，可以来投资。”

长实集团在1984年就成立了一支REITs，当时是集资3亿美金，投入日本的市场；结果就是，凡是投资的，都赚了近十倍的利润。而参与投资的香港富豪和官员，高达三十多人。

如今，长实集团打算再集资10亿美金，成立一支REITs，专门购买纽约、洛杉矶的商业地产。与此同时，长实集团自身也会拿出30亿美金以上（贷款一半左右），进军美国的商业地产。

至于前面一年多时间，只能算是试探性的投资，今年和明年才是投资的重头戏。

李高福好奇的说道：“这几年美国的商业地产跌得很厉害，特别是加州的，莫非你觉得又是抄底良机？”

他在美国也有物业投资，所以对行情不会没了解！

包括唐仲源家族，在美国也有近10亿港币的物业。

对于李高福的发问，林志超大方的说道：“像美国这样政治稳定的国家，经济低谷就是最好抄底的机会。”唐仲源和李高福纷纷点头，他们在海外的投资又何尝不是这样的想法，算是分散投资的一部分。

不可否认的是，美国商业地产回报率较小，正常情况是6~8%；但是，如果是在地产低谷时抄底，再加上杠杆的作用，利润就会大增。

就好比前世巴菲特在1993年抄底纽约大学周边的商业物业，1994年的回报率就高达35%。

而林志超也做过一笔经典投资，当年以3.5亿美金买下九幢曼哈顿写字楼的有价证券，结果就是六七年后，价值已经高达21亿美金。这九幢写字楼，在1989年前出售了四幢，日前仅剩下五幢在环球集团旗下。

恒生指数从年初的4400点，到了5月下旬已经高达6600点，五个月时间涨幅高达50%。主要原因是因为内地的政治明朗，香港自然也就跟着受益。

而在去年（1991），恒生指数从3100点涨幅4400点，尚未今年五个月时间长得多。

上午。

林志超来到长江集团中心的办公室，坐着喝茶看报，倒是非常的轻松。

“爸，九龙泰富广场准备招商了，预期第一年的租金可达4亿港币以上！”林瑞寰来到办公室，汇报道。

九龙泰富广场就是原来的美丽华酒店和购物中心，如今重建为‘泰富广场’，商业面积增加至100万平方尺（购物中心35万平方尺、写字楼65万平方尺）；至于美丽华酒店，则在金巴利道对面。

美丽华酒店一直没有歇业，在香港酒店业依旧有一席之位。并且，美丽华酒店还在内地投资了南海酒店。

仅仅是抢夺杨志云家族的美丽华酒店，实际上已经发展成上百亿的资产规模。

林志超满意的说道：“照这个趋势，今年长实今天的利润能接近百亿了！”

林瑞寰笑着说道：“差不多的！恒丰广场马上也可以招商了，正值写字楼紧缺，很多金融机构纷纷打听租赁消息。”

恒丰广场50%股权在长实手里，管理权也是在长实。

想到长实集团今年利润突破百亿，林志超还是非常高兴的，这个规模应该比李家成前世的同时期‘长实’高出近一倍（前世，长实1992年利润为60亿）。

多出的几十亿利润，当然不可能是‘发展地产（住宅）’和‘基建’增加的，毕竟香港就那么大；只能是商业地产及零售、饮料食品、餐饮等，所增加利润。

而在商业地产里面，本来回报率并不算高，和发展地产完全不能比；但是，架不住长实集团的商业地产实在太多了，而且遍布香港、新加坡、日本、美国、英国等地区。

林志超接着说道：“美国那边的商业地产，我也打算开始大举投资，预期用1年半时间，完成数十亿美金的抄底。”

林瑞寰说道：“不少机构正在搬离曼哈顿，如果要抄底，明年应该最佳，因为有人预测明年美国商业地产更烂。”

林志超说道：“嗯，可以慢慢的切入就是！美国现在有个机构，专门处理那些不良资产，有合适的我们就拿下！”

林瑞寰点点头，说道：“好的，我们在美国已经有一支本地管理队伍，拥有较为丰富的管理经验。改造的三个购物中心，也取得了不错的成绩”

在父亲的指导下，长实集团的发展策略和方向，是不会走错的。他们只需要做的是，努力提高自己的管理经营水平。

沟通一番后，林瑞寰很快离开，他现在工作最忙，毕竟长实集团都是他在管理。

他今年也43岁，正值事业的巅峰，在外人看来就是实权在握。

毕竟，林志超属于半退休状态。

林志超旗下的两家地产综合集团——长实、九龙仓，都有好消息。九龙仓集团旗下的海港城，已经将两幢高级住宅大厦改建成两幢36层的港威商业大厦，增加115万平方尺的商业楼宇。另外三幢住宅大厦（原来是作为收租用的高级住宅大厦），也开始重建，预计将增加270万平方尺的商业楼宇，在1996年底落成。

也就是说，在商业地产领域，长实集团是老大、九龙仓集团是老二，后面的都是小罗罗——置地失去交易广场而元气大伤、太古地产失去太古广场而黯然无光；其余华资地产公司能排的上号的，也只有新鸿基和希慎置业、新世界发展，新鸿基在新市镇的购物中心较多，希慎置业在铜锣湾的商业地产较多，新世界发展则作用新世界中心、会展中心。

当然这些企业的商业地产，都不能和九龙仓、长实相提比论。

至于九龙仓、长实集团在商业地产领域，谁更胜一筹呢？

九龙仓在香港拥有：海港城、时代广场、星光行等，大概有950万平方尺的商业面积（包括正在建的三幢写字楼大厦）；

长实集团在香港有：长江广场（500万平方尺）、交易广场（200万平方尺）、来福士广场（20万平方尺）、长江集团中心（125万平方尺）、尖东希尔顿酒店和尖沙咀中心（80万平方尺）、泰富广场（100万平方尺）、铜锣湾大丸百货和新天地购物中心（50万平方尺）、华人行大厦50%

在香港本土，当然还是长实集团更胜一筹！

九龙仓集团在东南亚的地产领域，才是真正的巨无霸：

首先，控股新加坡最大的商业地产公司——新加坡置地52%的股权，这家企业在被九龙仓集团收购之后，不仅加强新加坡的商业地产开发，还进军泰国、印尼、马来等地方，资产迅速壮大。

其次，控股新加坡马可孛罗酒店78%股权，这家新加坡上市公司包括三家四星级马可孛罗酒店——新加坡、吉隆坡、巴厘岛，还投资新加坡乌节路的连卡佛大厦。

最后，九龙仓集团直接拥有价值30多亿港币的新加坡的百丽宫大厦及后段地皮，以及在泰国、马来、印尼、菲律宾等国家拥有价值130亿港币以上的物业资产。

当然。

长实集团在日本、英国、美国拥有的资产值，也是九龙仓集团没有的，价值至少也是六七十亿美金。

更重要的是，长实集团本质上是一家开发地产商和一家综合性企业。

如今，长实集团不仅进军内地，还要抄底美国，可谓两线作战；所以这一波之后，长实集团便已经具备世界500强的实力（不含和记黄埔），而且还是实力靠前。

甚至可以说，未来三十年都无忧了！

当然，在拥有丰厚的现金流情况下，长实集团会继续投资。